Как я стал “магнатом” с 33 объектами коммерческой недвижимости, не покупая ни одного из них и НЕ вкладывая миллиард рублей в свое детище
Признаюсь, я - фанатик своего дела. За моими плечами более 5000 квадратных метров коммерческой собственности в управлении. Многие предприниматели называют меня “психом по недвижимости”, ведь я создал 33 объекта субарендного бизнеса всего за 2,5 года.
Один из моих объектов выше на фото. Улица "Комминтерна" в Москве. В качестве субарендаторов там сидят: табачный магазин, грумминг, барбершоп, прачка, офис "Самолет+". Этот объект приносит 231.000 руб. ежемесячно.
Итак, да, Я 33 раза нашел помещение, 33 раза договорился с собственником, 33 раза грамотно поделил и пересдал дороже
Но Я все тот же обычный мужчина, семьянин. Я женат. У меня 2-ое детей. Дочери 7 лет, а сыну 3 года.
И я продолжаю расширять свой свою “субарендную империю” не потому, что хочу виллу на Бали и яхту под окном.
А потому, что хочу дать светлое будущее своим детям. Солидное образование и легкий старт в их взрослую самостоятельную жизнь.
Возможно, у вас тоже есть цель или миссия в жизни.
Поэтому сейчас Я на пальцах разложу механизм получения регулярного дохода 150к+ на коммерческой недвижимости, при котором можно проводить время с семьей, а не утопать в работе.
И да, не вкладывать десятки миллионов!
Возможно, описание технологии покажется слегка громоздким, это особенность моего трепетного подхода. Но Я постараюсь максимально просто все объяснить на примерах. У меня их накопилось достаточно.
Признаюсь, я - фанатик своего дела. За моими плечами более 5000 квадратных метров коммерческой собственности в управлении. Многие предприниматели называют меня “психом по недвижимости”, ведь я создал 33 объекта субарендного бизнеса всего за 2,5 года.
Один из моих объектов выше на фото. Улица "Комминтерна" в Москве. В качестве субарендаторов там сидят: табачный магазин, грумминг, барбершоп, прачка, офис "Самолет+". Этот объект приносит 231.000 руб. ежемесячно.
Итак, да, Я 33 раза нашел помещение, 33 раза договорился с собственником, 33 раза грамотно поделил и пересдал дороже
Но Я все тот же обычный мужчина, семьянин. Я женат. У меня 2-ое детей. Дочери 7 лет, а сыну 3 года.
И я продолжаю расширять свой свою “субарендную империю” не потому, что хочу виллу на Бали и яхту под окном.
А потому, что хочу дать светлое будущее своим детям. Солидное образование и легкий старт в их взрослую самостоятельную жизнь.
Возможно, у вас тоже есть цель или миссия в жизни.
Поэтому сейчас Я на пальцах разложу механизм получения регулярного дохода 150к+ на коммерческой недвижимости, при котором можно проводить время с семьей, а не утопать в работе.
И да, не вкладывать десятки миллионов!
Возможно, описание технологии покажется слегка громоздким, это особенность моего трепетного подхода. Но Я постараюсь максимально просто все объяснить на примерах. У меня их накопилось достаточно.
Давайте разбираться на реальном примере
Я арендовал у собственника вот такое вот помещение в 139 квадратных метров (фото выше) недалеко от метро "Стахановская" в Москве. Договорились мы на 10 лет по ставке 311.000 в месяц.
На этот объект договор был подписан в ноябре 2023 года. И мы еще получили 4 месяца арендных каникул от собственника.
Одна из фотографий помещения в частично заселенном виде. Фото с улицы до начала реализации не нашел (
Брал его в виде "бетонной коробки".
Я очень люблю "бетон". В шутку называю его "молочный бетон" ... типо как молочный ягненок. 😃
Пустота, которую можно слепить под себя как угодно. И создать ряд востребованных малых площадей, которые уйдут как "горячие пирожки"
Объект выбирали тщательно. Повторюсь, это не "волшебная таблетка"... спустился в свой родной подъезд и взял любое помещение.... нет!
Я проделал тщательный анализ разных локаций, посмотрел 50+ объявлений на Авито, посетил 15+ помещений самостоятельно.
И остановился на этом.
Понравился район, платежеспособная аудитория, ограничено кол-во малых помещений. Самое то.
Я арендовал у собственника вот такое вот помещение в 139 квадратных метров (фото выше) недалеко от метро "Стахановская" в Москве. Договорились мы на 10 лет по ставке 311.000 в месяц.
На этот объект договор был подписан в ноябре 2023 года. И мы еще получили 4 месяца арендных каникул от собственника.
Одна из фотографий помещения в частично заселенном виде. Фото с улицы до начала реализации не нашел (
Брал его в виде "бетонной коробки".
Я очень люблю "бетон". В шутку называю его "молочный бетон" ... типо как молочный ягненок. 😃
Пустота, которую можно слепить под себя как угодно. И создать ряд востребованных малых площадей, которые уйдут как "горячие пирожки"
Объект выбирали тщательно. Повторюсь, это не "волшебная таблетка"... спустился в свой родной подъезд и взял любое помещение.... нет!
Я проделал тщательный анализ разных локаций, посмотрел 50+ объявлений на Авито, посетил 15+ помещений самостоятельно.
И остановился на этом.
Понравился район, платежеспособная аудитория, ограничено кол-во малых помещений. Самое то.
Я проанализировал остальные помещения в районе. И принял решение разделить его на 4 части. Четыре, не супер маленькие, но и не чрезмерно большие площади.
Конечно, были и другие варианты деления. Мы с командой тестировали спрос на разные форматы. Как 2, так и 3, так и 5 площадей внутри данного объекта.
Остановились в итоге на 4, когда начали получать заявки именно на эти площади больше, чем на другие.
Да, конечно, мы не делали перегородки, и пока никуда не вкладывались.
Но вложения все равно нужны. Об этом чуть попозже.
Лицевая сторона быстро уехала табаку за 72.000 рублей в месяц.
Субарендатор принес нам сразу 144.000 рублей. Так как оплатил 1-ый месяц аренды и обеспечительный платеж (своего рода страховка, которая останется у нас, если он съедет).
И вот на этом этапе мы начинаем делать из помещения конфетку. Возводим первую перегородку, делаем стяжку, кладем шикарную белую плитку
На примере фотографий ниже видно, насколько сильно эта белая плитка преображает помещение и делает его презентабельным
Сравнивая фото выше и ниже, вы сразу можете сделать вывод, что один из первых субарендаторов съехал. Да, магазин "фермерские истории" не прижился в локации.
И это нормально. На начальном этапе заселения и "подбора" надежных долгосрочных субарендаторов кто-то может съехать.
И это ок. Ведь он оставил нам обеспечительный платеж. Сразу +1 месяц мы забираем себе в карман. А еще и сделал ремонт в помещении. Теперь его еще проще сдать. Да и сдать можно дороже... спойлер... так мы и сделали
Конечно, были и другие варианты деления. Мы с командой тестировали спрос на разные форматы. Как 2, так и 3, так и 5 площадей внутри данного объекта.
Остановились в итоге на 4, когда начали получать заявки именно на эти площади больше, чем на другие.
Да, конечно, мы не делали перегородки, и пока никуда не вкладывались.
Но вложения все равно нужны. Об этом чуть попозже.
Лицевая сторона быстро уехала табаку за 72.000 рублей в месяц.
Субарендатор принес нам сразу 144.000 рублей. Так как оплатил 1-ый месяц аренды и обеспечительный платеж (своего рода страховка, которая останется у нас, если он съедет).
И вот на этом этапе мы начинаем делать из помещения конфетку. Возводим первую перегородку, делаем стяжку, кладем шикарную белую плитку
На примере фотографий ниже видно, насколько сильно эта белая плитка преображает помещение и делает его презентабельным
Сравнивая фото выше и ниже, вы сразу можете сделать вывод, что один из первых субарендаторов съехал. Да, магазин "фермерские истории" не прижился в локации.
И это нормально. На начальном этапе заселения и "подбора" надежных долгосрочных субарендаторов кто-то может съехать.
И это ок. Ведь он оставил нам обеспечительный платеж. Сразу +1 месяц мы забираем себе в карман. А еще и сделал ремонт в помещении. Теперь его еще проще сдать. Да и сдать можно дороже... спойлер... так мы и сделали
Продолжили заселять остальные площади, в процессе заселения также столкнулись с заменой некоторых субарендаторов
Сдали еще 3 площади следующим бизнесам:
Эти ребята не очень прижились на локации.
Взял именно этот кейс из 33 объектов для статьи, чтобы вы сразу понимали. Не факт, что первый арендатор под площадь будет тем самым постоянным источником дохода.
На каждом втором объекте бизнес остается на всегда. Но и также на каждом 2-ом мы меняем субарендатора.
Да-да! Оставляя все принесенные им деньги себе! И ремонт тоже)
Сдали еще 3 площади следующим бизнесам:
- Праздничная атрибутика (140.000 в месяц)
- Парикмахерская (125.000 в месяц)
- Ногтевой салон (155.000 в месяц)
Эти ребята не очень прижились на локации.
Взял именно этот кейс из 33 объектов для статьи, чтобы вы сразу понимали. Не факт, что первый арендатор под площадь будет тем самым постоянным источником дохода.
На каждом втором объекте бизнес остается на всегда. Но и также на каждом 2-ом мы меняем субарендатора.
Да-да! Оставляя все принесенные им деньги себе! И ремонт тоже)
В итоге мы заселили объект следующим образом:
Wildberries
Продукты "Ремит"
Табачный магазин (так и остался с начала)
Цветочный магазин
492.000 рублей приходит в кассу ежемесячно от субарендаторов
- 311.000 мы отдаем собственнику (также ежемесячно)
181.000 рублей оставляем себе в качестве пассивного дохода
Полностью стабильно объект вышел на доход в Мае 2024 года. И по сей день приносит стабильный ежемесячный доход.
Да, конечно были некоторые вложения в перегородки, стяжку, плитку, аренду и обеспечительный платеж собственнику
Потратил 1.672.300 рублей на все-все расходы.
Но! Я не покупал помещение за 50.000.000+ миллионов рублей.
А вложил всего лишь 1.6 миллиона, чтобы получать 181.000 стабильно многие годы наперед!
Как мы с вами можем посчитать, окупаемость всего 9 месяцев. Даже года не прошло, как Я вышел в чистый стабильный доход
Какой еще бизнес окупится за 9 месяцев? И не будет принуждать пахать в нем по 8-10 часов?
Не говорю уже про вклады или покупку квартиры под сдачу в аренду
Wildberries
Продукты "Ремит"
Табачный магазин (так и остался с начала)
Цветочный магазин
492.000 рублей приходит в кассу ежемесячно от субарендаторов
- 311.000 мы отдаем собственнику (также ежемесячно)
181.000 рублей оставляем себе в качестве пассивного дохода
Полностью стабильно объект вышел на доход в Мае 2024 года. И по сей день приносит стабильный ежемесячный доход.
Да, конечно были некоторые вложения в перегородки, стяжку, плитку, аренду и обеспечительный платеж собственнику
Потратил 1.672.300 рублей на все-все расходы.
Но! Я не покупал помещение за 50.000.000+ миллионов рублей.
А вложил всего лишь 1.6 миллиона, чтобы получать 181.000 стабильно многие годы наперед!
Как мы с вами можем посчитать, окупаемость всего 9 месяцев. Даже года не прошло, как Я вышел в чистый стабильный доход
Какой еще бизнес окупится за 9 месяцев? И не будет принуждать пахать в нем по 8-10 часов?
- Я лично таких не знаю.
Не говорю уже про вклады или покупку квартиры под сдачу в аренду
Нам важно брать помещение на 15 лет. Не 5, не 7, не 8. А 15 лет - договор аренды с собственником. В исключительных случаях, в бизнес ЖК, - 10 лет.
Потому что пока объект будет создаваться: легкий ремонт, заселение по нужным нам ставкам - пройдет 4-7 месяцев. Создание не требует огромных временных вложений в моменте, но на дистанции он создается не за 1 день.
И выбрав крутую локацию нам важно:
А. не потерять ее через 5 лет
Б. заработать как можно больше денег на дистанции, от 21.000.000. Доходность, которую я считаю достойной за цикл существования объекта у вас в руках.
Важно не за сколько вы сдали части. А важно за сколько вы взяли помещение.
Чем ниже ставка, тем больше получится ваша прибыль!
Очевидно, но факт. Многие берут по ставке, которую предлагает собственник. В надежде, что они пересдадут дороже. И там бывает два сценария. Первый - пересдали чуть дороже и получили 40.000 прибыли. Не интересно вообще. И если 1 субарендатор съедет - вы в минусе. Второй вариант - его не могут вообще сдать по ставкам выше, тк уже взяли по самой топовой… и возвращают объект собственнику.
У вас должны быть большие арендные каникулы. Не 1 и не 2 месяца. А 4-5-6 месяцев арендных каникул.
Потому что нам нужен запас времени, чтобы…
А. Упаковать помещение. Сделать стяжку, положить плитку. И да, это обязательно. Это кратно увеличивает презентабельность помещения.
Б. Минимизировать расход на аренду. Максимально заселить помещение в период арендных каникул. Уже выйти в легкий плюс или 0. И уже потом спокойно заселить оставшиеся площади
Чем ниже ставка, тем больше получится ваша прибыль!
Очевидно, но факт. Многие берут по ставке, которую предлагает собственник. В надежде, что они пересдадут дороже. И там бывает два сценария. Первый - пересдали чуть дороже и получили 40.000 прибыли. Не интересно вообще. И если 1 субарендатор съедет - вы в минусе. Второй вариант - его не могут вообще сдать по ставкам выше, тк уже взяли по самой топовой… и возвращают объект собственнику.
У вас должны быть большие арендные каникулы. Не 1 и не 2 месяца. А 4-5-6 месяцев арендных каникул.
Потому что нам нужен запас времени, чтобы…
А. Упаковать помещение. Сделать стяжку, положить плитку. И да, это обязательно. Это кратно увеличивает презентабельность помещения.
Б. Минимизировать расход на аренду. Максимально заселить помещение в период арендных каникул. Уже выйти в легкий плюс или 0. И уже потом спокойно заселить оставшиеся площади
Да, сразу на берегу. Это бизнес, не темка, не схема. А бизнес на недвижимости. Поэтому вам потребуется капитал для старта. Я рекомендую иметь +- 2.000.000 рублей.
Но это в 15 раз меньше, чем покупать это же помещение. И зарабатывать на его сдаче целиком чуточку больше, чем мы зарабатываем по модели субаренды. 300.000 вместо 200.000, например.
А теперь самое интересное! Реальные вложения будут сильно меньше!
Т.к. субарендаторы при заселении сразу оплачивают нам 1-ый месяц и обеспечительный платеж, равный 1-ому месяцу аренды.
Что происходит? За счет этих денег мы отбиваем 60-70% наших вложений в объект
По такой технологии Я создал уже 33 объекта субарендного бизнеса с доходом 150.000 - 330.000 рублей.
Покажу вам некоторые из них
Но это в 15 раз меньше, чем покупать это же помещение. И зарабатывать на его сдаче целиком чуточку больше, чем мы зарабатываем по модели субаренды. 300.000 вместо 200.000, например.
А теперь самое интересное! Реальные вложения будут сильно меньше!
Т.к. субарендаторы при заселении сразу оплачивают нам 1-ый месяц и обеспечительный платеж, равный 1-ому месяцу аренды.
Что происходит? За счет этих денег мы отбиваем 60-70% наших вложений в объект
По такой технологии Я создал уже 33 объекта субарендного бизнеса с доходом 150.000 - 330.000 рублей.
Покажу вам некоторые из них
За мою практику Я выработал четкий унифицированный подход, который я применяю от одного объекта к другому. И уже движусь к цифре 40 объектов субарендного бизнеса.
Вы спросите:
“Принципы понятны, а как мне на практике создать такой субарендный бизнес с доходом 150 - 250.000 в месяц?”
1. Важно правильно выбрать объект. Это самое важное и сложное.
2. Необходимо договориться на самые крутые условия с собственником. Основные параметры я вам перечислил.
3. Необходимо закрепить малейшие детали в договоре, чтобы объект от вас не ушел.
4. Правильно разделить объект на части и соблюсти очередность заселения площадей.
Когда вы читали статью, то возможно уже поняли, что вам откликается такой тип бизнеса и вы хотите создать регулярный доход с минимальным вашим вовлечением.
У меня, естественно, есть услуга - создание такого бизнеса “под ключ” с гарантией результата. Четко по моей технологии. Чтобы вам не тратить время, силы, и не рисковать.
А довериться профессионалу, который прошел этот путь уже 33 раза и повторит его вам 34, 35, 36 и так далее раз.
Я приглашаю вас на звонок, где мы детально разберем всю финансовую модель, мои объекты. И обсудим сотрудничество.
А также, при вашем желании, я приглашу вас на оффлайн экскурсию.
Вы спросите:
“Принципы понятны, а как мне на практике создать такой субарендный бизнес с доходом 150 - 250.000 в месяц?”
1. Важно правильно выбрать объект. Это самое важное и сложное.
2. Необходимо договориться на самые крутые условия с собственником. Основные параметры я вам перечислил.
3. Необходимо закрепить малейшие детали в договоре, чтобы объект от вас не ушел.
4. Правильно разделить объект на части и соблюсти очередность заселения площадей.
Когда вы читали статью, то возможно уже поняли, что вам откликается такой тип бизнеса и вы хотите создать регулярный доход с минимальным вашим вовлечением.
У меня, естественно, есть услуга - создание такого бизнеса “под ключ” с гарантией результата. Четко по моей технологии. Чтобы вам не тратить время, силы, и не рисковать.
А довериться профессионалу, который прошел этот путь уже 33 раза и повторит его вам 34, 35, 36 и так далее раз.
Я приглашаю вас на звонок, где мы детально разберем всю финансовую модель, мои объекты. И обсудим сотрудничество.
А также, при вашем желании, я приглашу вас на оффлайн экскурсию.
